Моя сельская усадьба

Оценка земельных участков, имеющих сельскохозяйственное назначение, выполняется на основании их разрешенного, максимально эффективного применения с обязательным учетом районирования (сельскохозяйственного) территории.

Для выполнения оценки земли в определенных границах сельскохозяйственного назначения выделяются:

• Угодья сельскохозяйственные (сенокосы, пашня, пастбища, насаждения, залежь);
• Территории под здания, сооружения, строения, применяемые в производстве, а также хранении и переработке продукции;
• Территории под коммуникации, дороги, растительность, водоемы.

Стоимость участка, предназначенного для сельского хозяйства, рассчитывается с учетом оценки зданий на территориях угодий сельского хозяйства. Рыночная стоимость участка рассчитывается с учетом критериев качества земель, применяемых для дорог, растительности, защищающей территории от воздействия неблагоприятной внешней среды, водоемов. Угодья сельского хозяйства, водоемы оцениваются путем сравнения продаж, капитализацией ренты. Участки, на которых находятся строения, применяемые для производства, переработки, хранения продукции, оцениваются как застроенные участки. Участки, занятые постройками хозяйственными на сельскохозяйственных угодьях, в части определения стоимости проходят как угодья сельского хозяйства.

Основными факторами влияния на стоимость угодий при использовании методов капитализации ренты и сравнения продаж являются:

1. Плодородие почвы (влагообеспеченность, механический состав, аэрация, кислотность);
2. Экологическая ситуация;
3. Рельеф;
4. Микроклимат.

Метод капитализации земельной ренты предусматривает особенности расчета ренты в условиях системы учета земель по плодородию. Рента равна разности валового дохода и затрат на производство, при этом учитывается прибыль предпринимателя. Валовой доход определяется для единицы площади участка, его величина равна произведению нормативной урожайности культуры на цену. Нормативная урожайность культуры зависима от плодородия участка в баллах бонитета. Выбор сельскохозяйственных культур, на основании которых выполняется расчет ренты, происходит из культур, возделываемых на данной территории. Критериями выбора культур являются максимальный доход, а также сравнительный анализ плодородия почв. Материальные затраты на производство продукции сельского хозяйства формируются по технологическим картам, регламентирующим нормативный расход семян, материалов в натуральном выражении.

Определение издержек происходит с учетом:

• Рыночных цен, сложившихся в районе;
• Инженерного обустройства (плотность дорог, близость к транспортным магистралям).

Величина дохода с пашни (валового) учитывает возможность получения многих урожаев в один сезон (овощи, лекарственные растения). Стоимость залежей определяется методом использования (предполагаемого) с учетом целесообразности перевода в иной вид угодий сельского хозяйства. Валовый доход пастбищ и сенокосов определяется их нормативной урожайностью, которая пересчитывается в центнеры кормовых единиц. Один центнер кормовых единиц равен одному центнеру овса. Валовый доход устанавливается по цене овса на рынке.

Валовый доход насаждений определяется периодичностью плодоношения с учетом:

1. Возраста насаждений;
2. Сортового состава насаждений;
3. Пространственного размещения насаждений в границах участка;
4. Величины дохода от продукции.

Таким образом, определение стоимости сельскохозяйственных угодий имеет особенности, учитываемые специалистами оценочных компаний.